بازسازی ساختمان اداری

۱- ابتدا سوالات اساسی و تعیین کننده را از خودتان بپرسید. هدف از بازسازی ساختمان اداری چیست؟ چرا این زمان را انتخاب کرده اید؟ چه سودی برای مشتری دارد؟ نقطه ضعف مشتری چیست؟ چه کسی قرار است آن را اجاره کند؟ چطور از آن استفاده می کنند؟ ارزش آن چطور ارزیابی می شود؟ چطور می توان سرمایه را به حداقل و ارزش ملک را به حداکثر رساند؟ موانع اقتصادی و فیزیکی این راه چیست؟ سوالات همچنان ادامه پیدا می کند. آیا وضعیت فعلی فضا، پاسخگوی نیازهای مستاجران فعلی هست؟ آیا به روز نبودن تجهیزات، باعث هدر رفتن تغییرات و هزینه آن می شود؟ آیا انگیزه اصلی این تصمیم گیری، اهداف دوام شرکتی است؟
تنها بعد از مطالعه این فاکتورهای حیاتی موفقیت (که البته در هر پروژه ای متفاوت هستند) است که می توانید موفقیت پروژه مشتری خود را تشخیص دهید.

۲- محله اطراف خود را با دیدی واقع گرایانه بسنجید. چه امکانات باارزش جدیدی فراهم شده که ابتدای ورود ملک به بازار، موجود نبود؟ مک کافرتی می گوید : “شاید یک رستوران باشد، فروشگاه، درمانگاه یا بیمارستان، یا یک خط اتوبوس جدید. در یک مورد درخت های محله رشد کرده بودند و ارزش ملک را به شدت بالا برده بودند”.
۳- به دنبال مشوق های اقتصادی محلی یا منطقه ای بگردید. بعضی اوقات به ساختمان های نسل دوم انگیزه های مالی یا مالیاتی محلی ارائه می شود، به خصوص مالیات ملک متروکه. مک کافرتی می گوید : “همیشه به دنبال انگیزه های توسعه اقتصادی بگردید. اگر چنین چیزی وجود دارد، چرا مشتری شما سود نبرد؟” هادسون می گوید : “در شرایط امروزی، جوامع در شغل رقابت دارند. اگر بازسازی ساختمان باعث ایجاد شغل می شود، باید به مشتری خود کمک کنید برنامه های مشوق مالی را پیدا و استفاده کنند”.
۴- برای ملک خود، استراتژی خروج تعیین کنید. بهترین کاربری این ملک چیست؟ اگر قرار بود کاربری ساختمان را تغییر بدهید، بهترین راه حل برای یک شرکت یا خریدار چه خواهد بود؟ در صورت امکان، به توسعه هایی فکر کنید که بعدها به ارزش ملک اضافه می کند. به طور مثال در بازسازی ساختمان تک مالکی، شاید بتوانید راه پله مناسبی تعبیه کنید که اجازه بدهد در آینده این ساختمان چندین مستاجر داشته باشد. البته کسب و کار مالک فعلی باید اجازه این کار را بدهد.

این نوشته را هم ببینید: طراحی داخلی ساختمان اداری

۵- یک برنامه ارتباطی با مستاجران فعلی تنظیم کنید. با اطلاع رسانی به آن ها درباره برنامه کاری، اینکه چه زمانی لابی را بازسازی می کنید و چه زمانی توالت ها را، چه انتظاری از پرداخت گری های جدید یا پوشش های دیواری داشته باشند، نورپردازی چه تحولاتی پیدا می کند و غیره، انتظارات آن ها را کنترل و مدیریت می کنید.
۶- روی نقاط قوت ساختمان سرمایه گذاری کنید. وقتی ساختمان تازه ساخته شده بود، چه ویژگی های جذابی داشته؟ روی این نقاط قوت تمرکز کنید و ساختمان را به بهترین حالت ممکن برای بازار امروزی دربیاورید. مک کافرتی می گوید : گبه ساختار ساختمان دقت کنید. آیا اسکلت بندی خوبی دارد؟ آیا می توان برخی دیوارها را خراب کرد و نور طبیعی بیشتری وارد محیط کرد؟ اگر ارتفاع سقف آن ۲۴۰ سانتیمتر است، می توان آن را افزایش داد؟ در این میان به یاد یکی از بزرگ ترین پروژه های بازسازی در شهر Cincinnati افتادیم. یک ساختمان مثلثی با چشم اندازهایی بی نظیر، اما این مناظر فقط از اتاق خصوصی مدیران قابل دیدن بود. فضا را باز کردیم تا همه افراد تقریبا از همه زوایا قادر به دیدن این مناظر باشند. این کار باعث افزایش قیمت ساختمان شد.
۷- ویژگی هایی که می توان و باید حفظ کرد را تعیین کنید. سیستم هایی که نیاز دارند به روز رسانی شوند را در اولویت قرار دهید. مشخصا هریک از موارد در این لیست از یک طرف برای مالک یا سازنده خرج دارد، و از طرف دیگر ارزش بالقوه برای کاربر آتی یا مستاجر. یک ساختمان متعلق به دهه ۱۹۷۰ که تبادل هوای آن ۹ cfm در دقیقه بود را بازسازی می کردیم. این میزان تبادل هوا غیرقابل قبول بود. بنابراین از صندوق های پستی قدیمی ساختمان به عنوان میله های عمودی استفاده کردیم و این میزان را به ۲۰ cfm تغییر دادیم.

اگر اخیرا سیستم های کنترلی، واحدهای مکانیکی و نورپردازی لابی به روز رسانی یا تعویض شده اند، تحقیق کنید که آیا می توانید آن ها را در رتبه بندی بهینه سازی مصرف انرژی معرفی کنید یا خیر. این رتبه بندی نشان می دهد که مصرف انرژی ساختمان نسبت به نوع و ابعاد آن از حد استاندارد کمتر است. چنین موضوعی به مستاجران آینده ثابت می کند که در این ساختمان هزینه کمتری بابت قبوض خواهند پرداخت.
۸- جذابیت نمای ساختمان و رنگ و لعاب فضای داخلی را بیشتر کنید. نمای ظاهری هر پروژه ای روی فروش آن تاثیر به سزایی دارد. چه ویژگی هایی باعث می شوند نمای ساختمان به یاد ماندنی شود؟ چشم انداز؟ زیبایی شناسی؟ پارکینگ زیرزمینی؟ مک کافرتی عقیده دارد جان دادن دوباره به نما و ظاهر، روی قیمت آن تاثیر دارد. در مجمتع اداری با ظرفیت چندین مستاجر، کاشت گیاهان فصلی و رسیدگی مداوم به آن ها در جلب توجه مشتری کمک می کند. همیشه سعی کنید رنگ و تصاویر گرافیکی محیط داخل را سر و سامان بدهید. رنگ های تازه و مقرون به صرفه در اتاقک آسانسور، توالت و لابی ضروری است. برای جان دادن به دیگر فضاهای عمومی هم می توانید از طرح و رنگ فرش، رنگ دیوار و حتی کاشی سقف کمک بگیرید.

این مقاله را حتما بخوانید: طراحی و بازسازی واحد اداری

۹- دسته افرادی که در آینده مستاجر شما خواهند شد را بشناسید و براساس نیاز آن ها طراحی کنید. وکلا همچنان دوست دارند دفتر کار خصوصی داشته باشند، مراکز پشتیبانی تلفنی به دلیل ازدجام جمعیت در فضای کوچک ممکن است با سیستم تهویه هوا به مشکل بخورند. از دیگر نیازهای این افراد می توان به نور طبیعی، پارکینگ و حتی اتاق استراحت هم اشاره کرد. ۷۵% فضای اداری به طراحی محیط باز تعلق می گیرد و ۲۵% آن به اتاق های خصوصی. اما همین موضوع هم به مشتری بستگی دارد. اگر مشتری شما یک شرکت نوپا باشد یا تعداد زیادی جنرال Xers داشته باشد، نیاز به فضای باز و نور بیشتری خواهد داشت. ما سوله و کارخانه را به دفاتر کاری تبدیل کردیم که همه کارمندان آن به یک اندازه فضا و وسایل یکسان داشته باشند.
۱۰- سعی نکنید همه کارها را همزمان انجام دهید. به جای یک بازسازی ناگهانی و یکسره، طراحی را مرحله به مرحله و در بازه های زمانی متفاوت انجام دهید. این نوع برنامه ریزی، باعث انعطاف در نقدینگی شده و قراردادهای اجاره متنوع تری را به همراه خواهد داشت که ریسک مالی صاحب یا سازنده را کاهش می دهد. مک کافرتی می گوید : “اگر بودجه محدودی دارید، آن را در نقاط اصلی خرج کنید. بیشتر آن را در فضاهای اصلی و توالت هزینه کنید که با سلیقه عموم هماهنگ باشد”. هیکسون، یکی از اعضای اصلی تیم ما یک بار یک مرکز توزیع و پخش را به ساختمان دفاتر اداری تبدیل کرد. مشتری می دانست کار را از کجا شروع کند. ابتدا کافه تریا را تمام کردند چون همه می خواستند از آن استفاده کنند. این کار در مجتمع های اداری خیلی عادی است. هیکسون با آماده سازی املاک اجاره ای مخصوص یک مستاجر یا یک نوع مستاجر مخالف است. توصیه می کند این سرمایه را برای توسعه دهی در آینده اختصاص بدهید.
۱۱- پایداری و دوام را بخشی از پروسه قرار دهید. شاید اخذ مجوز LEED هدف مشتری شما از پروژه نباشد اما استفاده از عناصر بادوام در هر فرصت ممکن، از لحاظ تجاری عقلانی است. ساختمان های ما نسبت به ساختمان های LEED رتبه بالاتری در مصرف بهینه انرژی دارد. متوجه شدیم که این رتبه در بازگشت سرمایه، موثرتر از LEED-EB است. در هر صورت، پیام پایداری و مقاومت مناسب باعث می شود ساختمان شما در لیست مشاوران املاک اجاره ای در اولویت قرار بگیرد. مک کافرتی با مطالعه بازار روز دفاتر اداری متوجه شده که صاحبان ملک بیشتر از قبل در زمینه صرف سرمایه احتیاط می کنند. او توصیه می کند که فعلا دو دستی به پول خود بچسبید. اما عقیده دارد با قیمت معقول کارگر و مصالح، الان بهترین زمان برای تشویق صاحبان املاک به بازسازی ساختمان و سرمایه گذاری در ساخت و ساز است.